বাড়িভাড়া ও বাড়িওয়ালাদের লাগাম টানবে কে?

ঢাকায় বাড়িভাড়া এখন মধ্যবিত্ত ও নিম্নমধ্যবিত্ত চাকরিজীবীর কাছে মাস শেষের সবচেয়ে বড় দুশ্চিন্তার নাম। আয়ের অর্ধেকের বেশি টাকা ভাড়ায় চলে গেলেও অনেক সময় মেলে না ন্যূনতম সুরক্ষা, স্বচ্ছ হিসাব কিংবা সম্মানজনক আচরণ।

বছরের পর বছর ধরে বাড়িওয়ালাদের খামখেয়ালি, অদৃশ্য চার্জ, লিখিত চুক্তির অভাব আর নানা অযৌক্তিক বিধিনিষেধের চাপে দিন কাটাচ্ছেন সাধারণ ভাড়াটিয়ারা। তাই প্রশ্নটা উঠছেই: এই লাগামহীন স্বেচ্ছাচারিতার রাশ টানবে কে?

ভাড়ার রশিদ নয়, যেন সাদা কাগজের চিরকুট

বেশির ভাগ বাড়িওয়ালা ভাড়া নেওয়ার পর বৈধ রশিদ দেন না। কখনো খাতার একটা পাতা, কখনো হাতে লেখা চিরকুট, কখনো কম্পিউটারে প্রিন্ট করা সাদা কাগজ, এতেই সেরে ফেলা হয় ভাড়ার হিসাব।

এতে ভাড়াটিয়ার হাতে ভাড়া পরিশোধের নির্ভরযোগ্য প্রমাণ থাকে না। উল্টো দিকে, ভাড়ার প্রকৃত অঙ্ক গোপন করে আয়কর ও হোল্ডিং ট্যাক্স কম দেখানোর সুযোগ তৈরি হয়।

প্রশাসনিক বা আইনি কোনো প্রয়োজনে ভাড়া দেওয়ার প্রমাণ দেখাতে গেলে ভাড়াটিয়াই বিপাকে পড়েন। যেমন ভিসা আবেদন, ব্যাংকঋণ বা ঠিকানা যাচাইয়ের সময় ভাড়ার প্রমাণ চাওয়া হয়।

অথচ বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১-এ ভাড়া আদায়ের রশিদ দেওয়ার বিষয়ে আলাদা বিধান আছে। রশিদ না দিলে শাস্তির কথাও আইনে বলা হয়েছে।

ভাড়াটিয়ার হাতে যা থাকা উচিত:

• বাড়িওয়ালার স্বাক্ষরযুক্ত ভাড়ার রশিদ
• ভাড়ার পরিমাণ ও পরিশোধের তারিখ
• সার্ভিস চার্জ ও অন্যান্য বিলের আলাদা হিসাব
• ব্যাংক, বিকাশ, নগদ বা অন্য কোনো মাধ্যমে পরিশোধের প্রমাণ

হাতে হাতে নগদ টাকা দেওয়ার চেয়ে ব্যাংক বা মোবাইল ব্যাংকিংয়ে ভাড়া দিলে লেনদেনের একটা স্থায়ী রেকর্ড থেকে যায়। ভবিষ্যতে কোনো বিরোধ হলে এটাই ভাড়াটিয়ার বড় ভরসা।

লিখিত চুক্তি নেই, শর্তের শেষ নেই

ঢাকার অধিকাংশ ভাড়াটিয়ার অভিজ্ঞতা প্রায় একই রকম। বাসায় ওঠার সময় বাড়িওয়ালা কোনো লিখিত চুক্তি করেন না। মাসিক ভাড়া, অগ্রিম, সার্ভিস চার্জ, বাসা ছাড়ার নিয়ম কিংবা মেরামতের দায়িত্ব, সবই ঠিক হয় মুখে মুখে।

ফলে বিরোধ বাধলে কোন শর্তে ভাড়াটিয়া উঠেছিলেন, তা প্রমাণ করা কঠিন হয়ে পড়ে। বাড়িওয়ালা আজ এক কথা বললে কাল অন্য কথা দাবি করতে পারেন। আবার বাসা হারানোর ভয়ে অনেক ভাড়াটিয়া লিখিত কাগজ চাইতেই সাহস পান না।

একটি ভালো ভাড়ার চুক্তিতে অন্তত এসব বিষয় থাকা উচিত:

• মাসিক মূল ভাড়া
• অগ্রিম বা জামানতের পরিমাণ
• সার্ভিস চার্জের খাত ও পরিমাণ
• পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস, গার্ড ও ময়লা অপসারণের বিল কে দেবেন
• ভাড়া বাড়ানোর নিয়ম ও সময়
• বাসা ছাড়ার আগে কত দিন আগে জানাতে হবে
• নষ্ট ফিটিংস ও ভবনের মেরামতের দায়িত্ব কার
• ছাদ, পার্কিং, লিফট, গেট ও কমন স্পেস ব্যবহারের নিয়ম
• অগ্রিম বা জামানত ফেরতের সময়সীমা

চুক্তির মেয়াদ এক বছরের বেশি হলে সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ অনুযায়ী তা নিবন্ধিত হওয়ার কথা। সাধারণ ক্ষেত্রে নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্পে চুক্তি করাই প্রচলিত রীতি।

তবু বাস্তবতা হলো, এখনো অনেক বাড়িওয়ালা কোনো চুক্তিপত্র করতেই চান না। ভাড়াটিয়া চুক্তি চাইলে শুনতে হয়, ‘থাকলে থাকেন, না হলে অন্য বাসা দেখেন।’

এই প্রবণতা বন্ধে সিটি করপোরেশন বা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের উচিত একটি মানসম্মত ভাড়ার চুক্তিপত্র চালু করা।

সার্ভিস চার্জের বোঝা, কিন্তু সার্ভিসের দেখা নেই

মূল ভাড়ার সঙ্গে প্রতি মাসে কয়েক হাজার টাকা পর্যন্ত সার্ভিস চার্জ নেওয়া হয়। লিফট, জেনারেটর, নিরাপত্তা, পরিচ্ছন্নতা, পানি সরবরাহ বা ময়লা অপসারণের নামে এই টাকা আদায় হয়।

কিন্তু সেবার মান নিয়ে প্রশ্ন তুললে অনেক সময় কোনো পরিষ্কার উত্তর মেলে না।

রশিদ বা খাতায় কোন খাতে কত টাকা নেওয়া হচ্ছে, তা লেখা থাকে না।

ফলে ভাড়াটিয়া বুঝতেই পারেন না, তিনি আসলে সেবার দাম দিচ্ছেন, নাকি বাড়িওয়ালার বাড়তি আয়ের বোঝা টানছেন।

সার্ভিস চার্জ নিলে প্রতি মাসে অন্তত এসব তথ্য জানানো উচিত:

• নিরাপত্তাকর্মীর বেতন
• লিফটের রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয়
• জেনারেটরের জ্বালানি ও বিদ্যুৎ খরচ
• পরিচ্ছন্নতা ও ময়লা অপসারণের ব্যয়
• পানির পাম্প ও অন্যান্য সাধারণ স্থাপনার খরচ

প্রকৃত রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয় থাকলে তা আদায়ের যৌক্তিক অধিকার বাড়িওয়ালার থাকতে পারে। কিন্তু চার্জের ভিত্তি, খাত আর হিসাব গোপন রাখা কোনোভাবেই স্বচ্ছ ব্যবস্থা নয়।

একই কথা প্রযোজ্য ইউটিলিটি বিলের ক্ষেত্রেও। মিটারের প্রকৃত খরচের চেয়ে বেশি ধরে বিদ্যুৎ, গ্যাস বা পানির বিল নেওয়ার অভিযোগ ভাড়াটিয়াদের মধ্যে খুবই পরিচিত।

প্রতি মাসে মিটারের রিডিং আর ইউনিট রেট দেখে বিল নেওয়ার চর্চা এখানে বড় পার্থক্য গড়ে দিতে পারে।

রাত ১১টা বাজলেই গেটে তালা: এটা কি ভাড়াবাড়ি, নাকি জেলখানা?

কাজের চাপ, সান্ধ্যকালীন ডিউটি, ওভারটাইম বা যানজটের কারণে রাতে ফিরতে দেরি হওয়া ঢাকায় খুবই স্বাভাবিক ব্যাপার। অথচ অনেক ভবনের গেটে ঝুলিয়ে রাখা হয় কড়া নোটিশ: ‘রাত ১১টার পর গেট বন্ধ থাকবে।’

১১টা বা ১২টার পর ফিরলে প্রহরী বা বাড়িওয়ালার বিরক্তি সইতে হয়। কখনো গেট খুলতে গড়িমসি, কখনো অপমানজনক প্রশ্ন।

পুরো ভাড়া দেওয়ার পরও নিজের বাসায় ঢুকতে গিয়ে ভাড়াটিয়াকে অপরাধীর মতো জবাবদিহি করতে হয়।

নিরাপত্তার জন্য গেট নিয়ন্ত্রিত রাখা যেতেই পারে। তবে তার সঙ্গে বিকল্প ব্যবস্থাও থাকা চাই:

• নৈশপ্রহরীর দায়িত্ব স্পষ্ট করা
• কলিংবেল বা ইন্টারকম
• জরুরি ফোন নম্বর
• ভাড়াটিয়ার জন্য চাবি বা নিরাপত্তা কোড
• জরুরি সময়ে গেট খোলার লিখিত নিয়ম

নিরাপত্তার নামে ভাড়াটিয়ার চলাফেরার স্বাধীনতা পুরোপুরি আটকে দেওয়া সুস্থ আবাসিক পরিবেশের লক্ষণ নয়।

অগ্রিমের ফাঁদ ও নষ্ট ফিটিংসের দায়

বাসায় ওঠার আগে সাধারণত এক থেকে চার মাসের ভাড়া অগ্রিম হিসেবে নেওয়া হয়। কোথাও আবার অগ্রিমের পাশাপাশি আলাদা জামানতও দিতে হয়।

কিন্তু এই টাকা ভাড়া বাবদ অগ্রিম, নাকি ফেরতযোগ্য জামানত, তা বেশির ভাগ ক্ষেত্রে লেখা থাকে না। ফলে বাসা ছাড়ার সময় টাকা ফেরত পাওয়া নিয়ে টানাপোড়েন তৈরি হয়।

ঘরে ঢোকার পর দেখা যায়, টয়লেটের ফিটিংস, লাইট-সুইচ, কল, দরজার লক, পানির লাইন বা বৈদ্যুতিক সংযোগ নষ্ট। তখন অনেক বাড়িওয়ালা মেরামতের দায় নিতে চান না, উল্টো ভাড়াটিয়াকে নিজের খরচে ঠিক করে নিতে বলেন।

বাসায় ওঠার দিন ভাড়াটিয়ার করণীয়:

• প্রতিটি কক্ষের ছবি ও ভিডিও তুলে রাখা
• নষ্ট ফিটিংসের তালিকা বানানো
• বিদ্যুৎ ও পানির মিটারের রিডিং লিখে রাখা
• সমস্যাগুলো মেসেজের মাধ্যমে বাড়িওয়ালাকে জানানো
• মেরামতের দায়িত্ব কার, তা লিখিতভাবে নিশ্চিত করা

স্বাভাবিক ব্যবহারে পুরোনো হয়ে যাওয়া জিনিস আর ভাড়াটিয়ার অবহেলায় নষ্ট হওয়া জিনিস এক চোখে দেখা ঠিক নয়। ভবনের মূল পাইপলাইন, ছাদ, লিফট, কাঠামোগত সমস্যা ও পুরোনো বৈদ্যুতিক ব্যবস্থার রক্ষণাবেক্ষণ সাধারণত মালিকপক্ষের দায়িত্ব হওয়াই উচিত।

আরো পড়ুন- বাড়ি ভাড়া নিয়ে ডিএনসিসির ১৬ দফার নতুন নির্দেশিকা

‘থাকলে থাকেন, না থাকলে চলে যান’: এই অহংকার আর কত দিন?

কোনো ন্যায্য দাবি বা সুবিধার কথা তুললেই বাড়িওয়ালাদের বাঁধা উত্তর, ‘পছন্দ না হলে বাসা ছেড়ে দিন।’ বছরের পর বছর ভাড়াটিয়ারা এই ধমক আর অপমান সয়ে আসছেন।

নতুন বাসা খোঁজার ঝক্কি, আবার বাড়তি অগ্রিম, পরিবহন খরচ, সন্তানের স্কুল, কর্মস্থলের দূরত্ব আর বাসা বদলের ধকল, সব মিলিয়ে বেশির ভাগ পরিবার প্রতিবাদ না করে চুপচাপ মেনে নেয়।

কিন্তু ভাড়াটিয়া বাড়িওয়ালার দয়ায় থাকেন না। তিনি নির্দিষ্ট অর্থের বিনিময়ে একটি আবাসিক সুবিধা নেন। তাই টাকা দেওয়া একজন নাগরিকের সঙ্গে সম্মানজনক আচরণ, পরিষ্কার নিয়ম আর ন্যায্য সেবা নিশ্চিত করা বাড়িওয়ালার দায়িত্ব।

ঢাকায় বাড়িভাড়া বাড়ে লাগামছাড়া, সুবিধা থাকে একই

বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১-এ ভাড়া বৃদ্ধির সীমা, মানসম্মত ভাড়া, ভাড়ার রশিদ, মেরামত ও অভিযোগের বিষয়ে আলাদা বিধান আছে। ভাড়া নিয়ন্ত্রক নিয়োগ এবং অভিযোগ ও আপিলের ব্যবস্থার কথাও আইনে রয়েছে।

কিন্তু ঢাকার বাস্তবতায় এসব বিধান সম্পর্কে অধিকাংশ ভাড়াটিয়া জানেনই না। জানলেও কোথায় অভিযোগ করবেন, কীভাবে করবেন, আর অভিযোগ করলে বাস্তবে কী ফল মিলবে, সে বিষয়ে তাঁদের কোনো পরিষ্কার ধারণা নেই।

ফলে লিফট, নিরাপত্তা, পানি, পরিচ্ছন্নতা বা পার্কিংয়ের সুবিধা আগের মতোই থাকলেও প্রতি বছর বা নির্দিষ্ট সময় পরপর ভাড়া বাড়ে। সঙ্গে বাড়ে বিদ্যুৎ, পানি, গ্যাস ও সার্ভিস চার্জের নামে বাড়তি খরচ।

ভাড়া বাড়ানোর সময় অন্তত এসব বিষয় বিবেচনায় থাকা উচিত:

• এলাকার প্রচলিত ভাড়া
• বাসার আয়তন ও অবস্থান
• ভবনের বয়স
• বিদ্যমান সেবা ও সুযোগ-সুবিধা
• মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণের মান
• মূল্যস্ফীতি এবং মানুষের আয় বৃদ্ধির হার

ভাড়া বাড়বে, অথচ সেবা আর জবাবদিহি বাড়বে না, এমন একতরফা ব্যবস্থা বেশি দিন চলতে পারে না।

ভাড়াটিয়ারও কিছু দায়িত্ব আছে

বাড়িওয়ালার জবাবদিহির কথা বলার পাশাপাশি ভাড়াটিয়ার দায়িত্বের কথাও পরিষ্কার থাকা দরকার।

সময়মতো ভাড়া দেওয়া, বিদ্যুৎ ও পানির অপচয় না করা, ভবনের সম্পদ যত্নে রাখা, অনুমতি ছাড়া সাবলেট না দেওয়া, প্রতিবেশীর শান্তি ও নিরাপত্তার কথা ভাবা, এসব ভাড়াটিয়ার দায়িত্বের অংশ।

তবে ভাড়াটিয়ার ভুল থাকলেও বাড়িওয়ালা নিজের হাতে আইন তুলে নিতে পারেন না। জিনিসপত্র বের করে দেওয়া, পানি-বিদ্যুতের সংযোগ কেটে দেওয়া বা তালা মেরে দেওয়ার মতো কাজ কোনো অবস্থাতেই গ্রহণযোগ্য নয়।

নিয়ম ভাঙলে লিখিত নোটিশ, আলোচনার সুযোগ এবং আইনসম্মত প্রক্রিয়া থাকা উচিত।

বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণে সমাধানের পথ কোথায়?

ঢাকার বিপুলসংখ্যক মানুষ ভাড়া বাসায় থাকেন। তাঁদের আবাসন অধিকার রক্ষায় ছাড়া ছাড়া নয়, সমন্বিত উদ্যোগ দরকার।

আইনের কার্যকর প্রয়োগ–

১৯৯১ সালের বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের বাস্তব প্রয়োগ নিশ্চিত করতে হবে।

ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কার্যালয়কে সক্রিয়, সহজে পাওয়া যায় এমন এবং জনবান্ধব করতে হবে।

অভিযোগ নিষ্পত্তির সময়সীমা ও আপিলের প্রক্রিয়া সাধারণ মানুষের কাছে পরিষ্কারভাবে প্রকাশ করা দরকার।

মানসম্মত ভাড়ার চুক্তিপত্র–

সরকার বা সিটি করপোরেশনের উদ্যোগে ঢাকার জন্য একটি সহজ, মানসম্মত চুক্তিপত্র চালু করা যেতে পারে।

তাতে ভাড়া, অগ্রিম, সার্ভিস চার্জ, মেরামত, গেট ব্যবস্থাপনা ও বাসা ছাড়ার শর্ত থাকবে।

বাড়িওয়ালারা নিজ থেকে চুক্তি করতে না চাইলে সিটি করপোরেশন, ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কার্যালয় বা নিবন্ধন ব্যবস্থার মাধ্যমে সহজে চুক্তি করার সুযোগ তৈরি করতে হবে।

রশিদ ও ডিজিটাল লেনদেন–

ভাড়ার টাকা ব্যাংক, মোবাইল ফাইন্যান্সিয়াল সার্ভিস বা অন্য কোনো নথিভুক্ত মাধ্যমে দেওয়ার ব্যবস্থা উৎসাহিত করা যেতে পারে।

প্রতিটি লেনদেনে ভাড়া, সার্ভিস চার্জ ও ইউটিলিটি বিল আলাদা করে লেখা থাকা উচিত।

সার্ভিস চার্জের হিসাব। ভবনভিত্তিক সার্ভিস চার্জের তালিকা প্রকাশ এবং নির্দিষ্ট সময় পরপর হিসাব দেওয়ার নিয়ম চালু করা দরকার।

লিফট, নিরাপত্তা, জেনারেটর ও পরিচ্ছন্নতার নামে নেওয়া টাকা কোথায় যাচ্ছে, তা ভাড়াটিয়াদের জানার অধিকার আছে।

অভিযোগ গ্রহণের ব্যবস্থা। ঢাকা উত্তর ও ঢাকা দক্ষিণ সিটি করপোরেশনে আলাদা ভাড়াটিয়া সহায়তা সেল গঠন করা যেতে পারে।

সেখানে ফোন, ওয়েবসাইট, মোবাইল অ্যাপ ও সরাসরি অভিযোগ জানানোর সুযোগ থাকা উচিত।

অভিযোগের পর:

• অভিযোগ নম্বর দিতে হবে
• নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে দুই পক্ষকেই শুনতে হবে
• মীমাংসার ফল লিখিতভাবে জানাতে হবে
• গুরুতর অনিয়ম হলে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষকে ব্যবস্থা নিতে হবে

শেষ কথা

ভাড়াটিয়ারা কারও দয়ার পাত্র নন। তাঁরা মাথার ঘাম পায়ে ফেলে উপার্জন করা টাকার বিনিময়ে একটি ঘরে বাস করেন। তাঁদের কাছ থেকে ভাড়া নেওয়া হলে রশিদ দিতে হবে, চুক্তি করতে হবে, সার্ভিস চার্জের হিসাব দিতে হবে এবং বাসযোগ্য পরিবেশ নিশ্চিত করতে হবে।

ঢাকায় বাড়িওয়ালাদের স্বেচ্ছাচারিতা থামাতে এখন দরকার আইনের কার্যকর প্রয়োগ, লিখিত চুক্তির বাধ্যবাধকতা, ভাড়া লেনদেনে স্বচ্ছতা এবং দ্রুত অভিযোগ নিষ্পত্তির ব্যবস্থা।

বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণে আইন তো আছে। এখন প্রশ্ন একটাই: সেই আইন কার্যকর করবে কে?

তথ্যসূত্র- The Wave 24